2021’in en çok konuşulan mevzularından konut piyasası 2022’ye de damgasını vuracak. En çok merak edilen sorular ortasında 2022’de hangi vilayet ve ilçelerin pahalanacağı olurken bu sorunun karşılığı ikiye ayrılıyor. 

Yabancılar için tanınan bölgelerde pahalanma devam ederken, pandemi sebebiyle geçtiğimiz sene tercih edilen kıyı bölümünde sakinlik bekleniyor. 

Bu sene yapılan projelerin bölgelere kıymet katması beklenirken, öte yandan kentsel dönüşümün de sürat kazanması öngörülüyor. Fakat tüm bunların dışında yeniden de konut almak için dikkat etmeniz gereken çok kıymetli noktalar bulunuyor. 

‘Konut sahibi olmak isteyenler için hakikat vakit ne vakit, 2022’de en çok kıymetlenecek vilayet ve ilçeler nereler ve vatandaşlar konut alırken nelere dikkat etmeli?’ sorularının karşılıklarını uzmanlar Hurriyet.com.tr’ye özel verdi. 

EN ÇOK KIYMETLENECEK VİLAYET VE İLÇELER

İstikrar Değerleme’den yapılan açıklamada en çok kıymetlenen yerler sıralandı ve “İstanbul, Ankara, Aydın, Antalya, Trabzon, Yalova, Bursa, Muğla, İzmir, Mersin, Çanakkale üzere kentlerin ön plana çıkacağını söyleyebiliriz. İstanbul kent merkezine günü birlik sabah gidip akşam dönülebilecek uzaklıkta yer alan Beykoz, Şile, Büyükçekmece, Ağva, Silivri vb. bölgelerin paha kazanması olası” dendi. 

Ayrıyeten ‘2022 yılında yeni metro sınırlarının tamamlanarak faaliyete geçmesi halinde, Ataşehir, Ümraniye, Halkalı, Kurtköy üzere bölgelerde de önemli bedel artışları görülmesi kelam konusu olabilir. Bilhassa Ataşehir ve Ümraniye ilçelerinde Memleketler arası Finans Merkezi projesinin de tesiriyle bedel artışları ivme kazanabilir’ denirken, “Yabancıya satışın ağır olarak yaşandığı bölgelerden olan alım gücünü arttırması nedeniyle merkez ilçelere kayacağı, İstanbul kent merkezinde Beşiktaş, Kağıthane, Esenler, Beylikdüzü, Esenyurt, Zeytinburnu, Başakşehir üzere ilçeler ön plana çıkıyor” tabirinde bulunuldu. 

KONUT ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!

İstikrar Değerleme Hurriyet.com.tr için yaptığı açıklamada konut alırken dikkat edilmesi gerekenleri şu biçimde sıraladı:

“- Her şeyden evvel SPK Lisanslı bir Gayrimenkul Değerleme Şirketi ile irtibata geçerek yasal durum tespitini de kapsayacak halde değerleme raporu hazırlatmalılar.

– Satın alacakları konuta ait yasal durumun kapsamlı bir formda irdelenmesi, özellikle eski yapılarda bulunan gayrimenkullerin arsa hissesinin ve kentsel dönüşüm halinde muhtemel hak sahipliğinin tahlili üzere mevzulara dikkate edilmesi gerektiğini düşünüyoruz.

– Bilhassa imar barışından yararlanılarak “Yapı Kayıt Belgesi” almış olan binaların yıkılarak yine inşa edilmesi durumu kelam konusu olduğunda büyütülmüş haliyle inşa edilemeyecekleri göz önünde bulundurulmalı.

– Bilhassa ikinci el konut alımlarında zelzele riski bulunan bölgelerde yer alan sarsıntı yönetmeliği öncesi yapılarda yatırım yapmayı planlayan vatandaşlarımızın bu bahiste yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlardan depremsel riskin tespitine yönelik görüş almasında da yarar var.

– Gayrimenkulün ileriye dönük bedel artış potansiyeli açısından bakıldığında ise, bölgedeki kamu yatırımlarının potansiyeli, (örneğin bölgede metro yahut gibisi bir raylı sistem planlanıp planlanmadığı, bölgenin okul, hastane, üniversite üzere kamusal hizmetlere yakınlığı yahut yakın gelecekte gerçekleştirilmesi planlanan yatırımlar), bölgenin genel taban durumu, kaçıncı derece zelzele bölgesinde yer aldığı, gelişim potansiyeli üzere bahislere dikkat edilmesinin kıymetli olduğunu söyleyebiliriz.”

TREND ARTIŞI ESENYURT VE BEYLİKDÜZÜ’NDE DEVAM EDİYOR

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı yaptığı açıklamada, 2022 için yaptığı açıklamada “İnşaat şirketlerinde proje yapma isteği görüyoruz lakin realize eden sayısı hala çok az. Bir yandan bu devir yatırım için konut alınmaz diyoruz lakin öte yandan parası olan da parasını bankada tutmaktan çekiniyor, bu nedenle tüm kaidelere ve zorluklara karşın bence 2022 gayrimenkulde fiyat artışlarının devam ettiği bir yıl olacak” dedi.  

‘İstanbul’da kentin merkez kısımları revaçta’ diyen Yazıcı, “Öte yandan yabancıları mülk almaya sevdiği Esenyurt Beylikdüzü bölgelerinde artış trendi devam ediyor.  Boğaz sınırı yatırım açısında parlak duruyor. Bu sene kıyı bölgelerinde geçen seneye nazaran biraz fiyat sakinlemesi olacağını düşünüyorum” açıklamasında bulundu. 

“OTURMAK İÇİN KONUT ALABİLİYORSANIZ ALMANIZI ÖNERİRİM”

Yazıcı, ‘Yatırımı yaparken birden fazla  sefer düşünmek gerekli’ derken “Kira bedelleri gayrimenkullerin fiyatı kadar süratli artamıyor kiracı bir sefer mülke girdi mi artık çıkartmanız çok sıkıntı bu nedenle gerçek kira kontratı yapılmalı. Şayet oturmak için mesken alıyorsanız yanlış vakit kelam konusu değildir, oturmak için konut alabiliyorsanız almanızı öneririm. Zira yeni üretim de çok az olduğun için kira fiyatları da yükseliyor. Bu çok doğal artık yatırım için mesken alan çok azaldı, münasebetiyle kiralık konut sayısı azaldı. Eski kiracılarda fiyat artışı nedeni ile yer değiştirmiyor, artık kiralık konut bulmak da gitgide daha zorlaşacak” tabirinde bulundu. 

METRO GÜZERGAHI DEĞERLİ

Yazıcı açıklamasına şöyle devam etti: “Mülkün altyapı imkanların yararlanma kabiliyetlerini iyi değerlendirin .Özellikle şimdi metro gelmemiş lakin metro inşaat güzergahı üzerinde olan bölgeleri tercih edebilirsiniz. Buralarda metro kontakları açıldığında şu ankinden çok daha kıymetli olacak. Genel masrafları yüksek mi , ödeme hesaplarınızı ne kadar değiştiriyor bunları düşünün. Meskenin iç tadilat gereksinimi varsa, ne kadar  bir bütçeniz var ne kadara mal olacak baştan iyi planlaması gerekli.”

2. HAYAT BÖLGELERİNDE BEDEL ARTIŞI YAVAŞLAYACAK

‘2017’den beri konut fiyatları üzerinde tesirli olan yeni konut stoku, 2020 Haziran ayında konut kredi faizlerinin düşmesi ile eridi ve fiyatlar yükselmeye başladı. 2022’de 2018-19’dan beri suratını kesen kentsel dönüşümün de hızlanacağını ve bunun bölüme sürat vermesini bekliyoruz’ diyen Era Real Estate Türkiye Ülke Lideri Alphan Manas, “Pandemi sonrasında bilhassa ikinci hayat bölgelerine (Bodrum ve Datça yarımadaları, İzmir ilçeleri, Kuzey Ege) talep çok artmış ve bu bölgeler çok pahalanmıştır. 2022 yılında bu bölgelerde kıymet artışının yavaşlamasını bekliyoruz. İkinci konut bölgelerinden daha çok birinci konut bölgelerine olan talebin artmasını ve kent merkezine yakın bölgelerin pahalanmasını bekliyoruz. 2022 yılında İstanbul Anadolu yakasında Riva başta olmak üzere, Ömerli-Sırapınar, Beykoz ve Şile ilçelerinde yeni yatırımlar gelecek. Tıpkı biçimde Avrupa yakasında da Sarıyer köyleri ile Göktür-Kemerburgaz ve İstanbul havalimanı etrafının gelişeceğini düşünüyoruz. Merkezlerde ise kentsel dönüşüm ile konut stokunun yenilenmesi bu sene içinde artacaktır” açıklamasında bulundu. 

SÜRATLİ KARAR VERMEDEN GÜZELCE ARAŞTIRILMALI

Manas konuşmasına şöyle devam etti: “Konut, bildiğiniz üzere bir ömür alanı olmasının yanı sıra en kıymetli yatırım araçlarından biridir. Konut alırken en çok dikkat edilmesi gereken şey aldığınız konutun sağlam olmasıdır. Sağlamlık hem tapu ve imar kayıtları manasında hem de yapının inşa şartları açısından olmalıdır. Bunun denetimi için kesinlikle bir profesyonelden dayanak alınmalıdır. Sağlamlıktan sonra en kıymetli faktör, paha kazanmasıdır. Bir yatırım olarak gayrimenkulün size vakit içerisinde öbür yatırım araçlarına nazaran ne yarar sağlayacağı incelenmelidir. Bu mevzuda da profesyonellerden takviye alınmalı. Süratli karar vermeden, güzelce araştırılarak yatırım kararı alınmalıdır.”

HAREKETLİLİK YARATACAK

Realtyplus Franchising A.Ş Kurucu Ortağı Özhan Carda, yurt içinde konut hareketliliğiyle alakalı “Yurt içinde kredi ile konut almaya alışmış bir kitlenin varlığı bizi konut kredilerinin düşürülmesi ile satışların bir nebze de olsa arttırılması tarafında bir beklentiye sokuyor. Başka taraftan uzun müddettir yeni konut üretilmemesi ve maliyetlerdeki artış nedeniyle yükselen konut fiyatları satışın önünde bir mahzur teşkil ediyor. İkinci el konutlarda ise maddi taraftan sıkışmış mal sahiplerinin bir an evvel mülkü elden çıkarma isteği bu alanda bir hareketlilik yaratabilir” dedi. 

TAPU İSKAN DOKÜMANI OLDUĞUNA EMİN OLUN!

‘Konut sahibi olmak insanın hayatında yaptığı en değerli alışverişlerin başında gelir’ diyen Carda vatandaşları konut alım süreciyle ilgili de ikazda bulundu ve şöyle dedi: 

“Bu nedenle konut satın alırken dikkat etmeniz gereken konular çok kıymetlidir. Konut satın alırken en başta gereksinimlerinizi belirleyip emlak danışmanınızı tam olarak bilgilendirirseniz daha kısa müddette uygun seçeneklerin size sunulmasını sağlarsınız. Satın almaya karar verdiğiniz konutun öncelikle tapu ve iskan evrakı olduğundan emin olun. Şayet kredi kullanarak satın almak istiyorsanız alacağınız gayrimenkulün krediye uygun olup olmadığına dikkat etmelisiniz. Ayrıyeten gayrimenkulün tapu kayıtlarını dikkatlice denetim etmelisiniz. Bilhassa üzerinde rastgele bir irtifak hakkı, satışa pürüz bir önlem ya da ipotek olup olmadığı ve ayrıyeten kat irtifakının kurulup kurulmadığı denetim edilmelidir. Satın alma etabında ödeme yapmadan evvel kesinlikle tapuyu almalısınız. Satış sürecinin daha inançlı gerçekleşmesi için Tapu Takas sistemini yahut bloke çek kullanmanızı öneririm.  Son olarak sarsıntı konusunu ihmal etmeyin. Gayrimenkulün taban etüt raporlarını kesinlikle uzmana denetim ettirin. Olağan ki Dask poliçenizi yaptırmayı ihmal etmeyin.”

KÖPRÜ ÇANAKKALE’YE PAHA KATACAK

Carda bedel kazanacak vilayet ve ilçeleri ise şöyle açıkladı: “Son iki yılda yaşadığımız pandemi pek çok mevzuda olduğu üzere hayat alanlarının tercihi konusunda da alışkanlıklarımızı değiştirdi. Münasebetiyle ağır nüfus barındıran yüksek yapılaşmanın olduğu bölgelerden daha çok doğal hayat içinde yer alan kentin yakın dışındaki bölgeler değerlenmeye başlıyor. Vilayet bazında İstanbul tüm cazibesini korurken yeni boğaz köprüsüne kısa vakitte kavuşacak olan Çanakkale üzere vilayetler de pahalanma konusunda ilerleme yaşayacak. Yeniden hükümetin ihracatı ve üretimi arttırma gayretleri sonucu yeni organize sanayi bölgelerinin kurulacağı Kocaeli, Bursa, Yalova, Tekirdağ üzere vilayetler de önümüzdeki yıl kıymet artışında öne çıkacaktır. İstanbul’da Beykoz, Çekmeköy, Silivri, Başakşehir üzere ilçeler daha çok talep görerek pahalanacak ilçeler olacaktır.”

Hürriyet